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Matthias Dols - Ihr Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Gesetzliche Kündigungsfristen; Kündigung, Mieter; Kündigungsfristen; Kündigungsgründe; Mieterkündigung; Sonderkündigung

In Folge des neuen Mietrechts seit dem 1. September 2001 verkürzt sich die Kündigungsfrist für Mieter unabhängig von der Wohndauer auf drei Monate, wenn der Mietvertragsabschluss nach dem 1.9.2001 erfolgte. Das gilt seit dem 1. Juni 2005 auch für Altmietverträge - Mietvertragsabschluss vor dem 1.9.2001. Wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart ist, kann der sich auf die kurze Kündigungsfrist berufen. Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss der von beiden Seiten eingehalten werden. Während der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kündigen. Er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter Sonderkündi-gungsrechte, und zwar in folgenden Fällen:

Ankündigung einer Modernisierung:

Kündigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum 30. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann am 31. Juli.

Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete:

Soll zum 1. Juni die Miete erhöht werden, kann der Mieter spätestens zum 31. Mai kündi-gen. Das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.

Mieterhöhung nach Modernisierung:

Soll die Miete zum 1. Juni steigen, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen, so dass das Mietverhältnis am 31. August endet.

Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten:

Hier gelten dieselben Fristen wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung.

Mieterhöhung bei Sozialwohnungen:

Soll die Miete zum 1. Juni angehoben werden, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.

Versetzung von Beamten, Soldaten und Geistlichen:

Die Kündigung ist mit einer Frist von drei Monaten möglich, allerdings nur für den 1. Termin nach Bekanntgabe der Versetzung.

Staffelmietvertrag (normal):

Ein Staffelmietvertrag - auch ein zeitlich befristeter - kann immer zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden.

Tod des Mieters:

Der Ehegatte des Mieters, der den Vertrag mit unterschrieben hat, kann mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn er den nächst zulässigen Termin einhält. Familienangehörige oder Ehegatten, die den Vertrag nicht mit unterschrieben haben, können innerhalb eines Monats nach dem Tode des Mieters kündigen. Stirbt ein alleinstehender Mieter, können die Erben das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum nächstzulässigen Termin kündigen.

Untermiete:

Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar.

Achtung: Es reicht nicht aus, den Vermieter ganz allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden.

Unabhängig von diesen Sonderkündigungsrechten kann der Mieter fristlos kündigen, wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, oder der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten so schwer verletzt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Kündigung, Vermieter; Vermieter, Kündigung

Hat der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie "Eigenbedarf" oder "wirtschaftliche Verwertung", darf er nicht "von heute auf morgen" kündigen, er muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten: 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren, 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren, 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren.

Will der neue Eigentümer einer zu einer Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung kündigen, gelten zusätzlich Kündigungssperrfristen von 3, 5 oder 10 Jahren.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, darf der Vermieter die Räümung der Wohnung nicht "auf eigene Faust" veranlassen, er muss vor Gericht auf Räumung klagen. In diesem Prozess wird die Vermieterkündigung auf ihre Berechtigung hin geprüft und Gegenrechte des Mieters werden berücksichtigt.

Das wichtigste Gegenrecht des Mieters ist das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. Auch bei einer berechtigten Vermieterkündigung kann der Mieter wohnen bleiben, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die schwerer wiegen, als das Kündigungsinteresse des Vermieters.

Und selbst, wenn der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt ist, kann er noch Räumungsfristen oder Vollstreckungsschutz beantragen, wenn er z.B. keine neue Wohnung findet und Obdachlosigkeit droht.

Achtung: Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt nur für Wohnraummieter, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse oder sonstige gewerbliche Mietverhältnisse.

Besonderheiten gibt es auch bei Untermietverhältnissen und in Jugend- oder Studentenwohnheimen, bei möblierten Zimmern. Aber auch in Einliegerwohnungen bzw. ausgebauten Drei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt. Hier darf der Vermieter auch kündigen, wenn er sich auf keinen der im Gesetz genannten Gründe berufen kann.

Kündigungsausschluss

Das Kündigungsrecht für Mieter kann per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Der Bun-desgerichtshof (VIII ZR 379/03 und VIII ZR 249/03) entschied, dass Kündigungsausschluss-Klauseln auch in Formularmietverträgen wirksam sind, wenn der zeitlich befriste-te Verzicht auf das Kündigungsrecht - hier zwei Jahre - sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt.

Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass eine zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelte Vertragsregelung wirksam ist, wonach der Mieter einseitig für die Dauer von fünf Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform 2001 die einfachen, zeitlich befristeten Mietverträge abgeschafft. Gleichzeitig hat er die Kündigungsfristen für Mieter auf höchstens drei Monate begrenzt und bestimmt, dass anders lautende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters unzulässig sind.

Dennoch hält der Bundesgerichtshof den zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss für wirksam und führt damit indirekt die seinerzeit abgeschafften einfachen Zeitmietverträge und die langen Kündigungsfristen für Mieter wieder ein. Wer also einen Mietvertrag ab-schließt und keine längere Bindung eingehen möchte, muss also aufpassen. Hierbei ist wie folgt zu unterscheiden:

"Die Kündigungsfrist beträgt zwölf Monate."

Unwirksam, der Mieter kann mit Dreimonatsfrist kündigen.

"Der Mietvertrag läuft vom 1. Oktober 2004 bis 30. September2006."

Unwirksamer Zeitmietvertrag, der Mieter kann mit Dreimonatsfrist kündigen.

"Mieter und Vermieter verzichten für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages."

Wirksamer Kündigungsausschluss.

"Das Mietverhältnis ist erstmalig zum 31. Dezember 2005 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar."

Kündigungsschutz

Wichtigster Grundsatz des sozialen Mietrechts und des Kündigungsschutzes für Woh-nungsmieter ist: Grundlose Kündigungen des Vermieters sind unzulässig. Eine Vermieterkündigung kommt nur in Betracht bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag, zum Beispiel Nichtzahlung der Miete oder ständig unpünktliche Mietzahlungen. Dann droht allerdings auch gleich die fristlose Kündigung.

Dem vertragstreuen Mieter kann der Vermieter nur ausnahmsweise kündigen. Grundsätzlich nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. Das sind folgende Fälle:

Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt und Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhält-nisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigen-tumswohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile entstehen. Der Kündigungsgrund "wirtschaftliche Verwertung" ist in den östlichen Bundesländern ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde.

Ausgeschlossen sind immer willkürliche Kündigungen, Kündigungen um einen unliebsamen Mieter "zu bestrafen", Kündigungen, weil die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen oder Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung, das heißt, sogenannte Änderungskündigungen.

Abmahnung; fristlose Kündigung des Vermieters

Mietverhältnisse für Wohnraum können vom Vermieter nur gekündigt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. In § 573 BGB sind folgende Punkte, die ein berechtigtes Interesse für den Vermieter begründen, aufgelistet:

die nicht unerhebliche, schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters, Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts oder
wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt, und wenn die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben für den Mieter nachvollziehbar angegeben sind. Der Mieter soll in der Lage sein abzuschätzen, ob und in welchem Umfang eine Verteidigung gegen die Kündigung Aussicht auf Erfolg bietet.

Eine fristlose Kündigung mit der Folge der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses kann ausgesprochen werden, wenn nach § 543 BGB ein "wichtiger Grund" gegeben ist. Dieser kann beispielsweise in einer Gesundheitsgefährdung oder in einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens begründet sein, ebenfalls muss dem Kündigenden aus den zu nennenden Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sein. Grundsätzlich muss einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen.

Einen besonderer Fall der fristlosen Kündigung wegen Vorliegens eines wichtigen Grundes ist die wiederholte unpünktlicher oder unvollständigen Mietzahlung durch den Mieter. Zahlt ein Mieter wiederholt oder sogar regelmäßig die Miete nicht pünktlich oder nicht in voller Höhe, steht für den Vermieter die Möglichkeit, den Mieter wegen dieses vertragswidrigen Verhaltens abzumahnen und ihn aufzufordern, künftig die Miete pünktlich und vollständig zu zahlen. Droht der Vermieter in einem solchen Abmahnschreiben zugleich an, dass er im Wiederholungsfall das Mietverhältnis fristlos kündigen wird, kann bei einer erneuten unpünktliche Mietzahlung das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung fristlos gekündigt werden. Diese Kündigung ist auch dann nicht heilbar, wenn der Mieter den Beat Rückstand sofort nach Ausspruch der Kündigung ausgleicht.

Die §§ 543, 569 BGB ermöglichen dem Vermieter eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Mieten oder eines nicht unerheblichen Teils der Mieten in Verzug ist.

Achtung: Ausreichend ist ein Mietrückstand, der einen Betrag von einer Monatsmiete + 0,01 € beträgt, da gemäß § 569 BGB der Mietrückstand dann nicht unerheblich ist, wenn er eine Monatsmiete übersteigt!

Die fristlose Kündigung ist also auch möglich, wenn der Mieter nur Teile der Mieten zahlt und der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht oder wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen nur einen Teil der Miete zahlt und der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt. dies sollte in Mieter, die die Miete wegen vorhandener Mängel mindern, berücksichtigen. Es besteht das Risiko, dass ein Vermieter, der Minderung nicht akzeptiert, bei Erreichen eines entsprechenden Mietrückstand des das Mietverhältnis fristlos kündigt. Dies kann zum Beispiel dadurch verhindert werden, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter auf Feststellung klagt, dass er zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Auch die fristlose Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. In ihr muss genau angegeben werden, mit welchen Monatsmieten der Mieter im Rückstand geraten ist. Der Mieter kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nachträglich unwirksam machen, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Rückstände ausgleicht. Verpflichtet sich eine öffentliche Stelle, die Rückstände zu begleichen, wird die Kündigung ebenfalls unwirksam. Dies gilt nicht, wenn dem Mieter innerhalb der letzten zwei Jahre wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt worden war.

Abmahnung; fristlose Kündigung des Mieters

Unter bestimmten Umständen ist Mietern selbst eine Einhaltung von verkürzten Kündigungsfristen nicht zumutbar. Sie können in diesem Fall außerordentlich, das heißt fristlos kündigen und ausziehen. Über den Auszugstermin hinaus müssen sie dann keine Miete mehr zahlen.

Die Voraussetzungen für eine solche fristlose Kündigung liegen vor, wenn die Wohnung vom Vermieter nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird.

Gleiches gilt, wenn Mietern nach dem Einzug der Gebrauch an der Wohnung oder an Teilen der Wohnung wieder entzogen wird. Das kann z.B. dadurch geschehen, dass der Vermieter ein Zimmer der eigentlich vermieteten Wohnung ohne Zustimmung der Mieter weiter selbst nutzen oder mitnutzen will. In beiden Fällen müssen die Vermieter aber vorher abgemahnt worden sein (möglichst schriftlich und unter Einräumung einer ausreichenden Frist). Ein nur um wenige Tage verzögerter Einzug stellt normalerweise noch keinen Kündigungsgrund dar. Eine fristlose Kündigung ist hingegen gerechtfertigt, wenn das Bewohnen von Räumen der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Ein klassisches Beispiel sind hier feuchte Wände oder ein großflächiger Schimmelbefall von Wohnungswänden.

Dies gilt natürlich nicht, wenn die zu der Gesundheitsgefährdung führenden Mängel vom Mieter selbst verschuldet wurden. Falls sie damit nichts zu tun haben, steht den Mietern selbst dann ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn sie bereits bei Vertragsschluss vom gesundheitsgefährdenden Zustand der Wohnung wussten.

Ein weiterer Kündigungsgrund ist gegeben, wenn von den Vermietern schwerwiegende Belästigungen ausgehen oder sie den Hausfrieden auf andere Weise stören. Als Gründe für eine fristlose Kündigung gelten auch unerlaubtes Eindringen des Vermieters in die Wohnung (z.B. mit einem Zweitschlüssel) oder unzumutbare Belästigungen durch andere Hausbewohner. Die Anwendungsmöglichkeiten dieses Gesetzes sind sehr vielfältig. Der Mieter braucht keine der genannten oder ähnliche Beeinträchtigungen hinzunehmen und kann das Mietverhältnis nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen. In der Abmahnung muss dem Vermieter vorher allerdings eine Frist eingeräumt worden sein, um ihm die Chance zu geben, die Beeinträchtigungen abzuschaffen.

Altmietverträge; Kündigungsfrist, Altmietverträge

Nach dem Gesetz über Kündigungsfristen für sog. Altmietverträge gilt die kurze, dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis zum 1. September 2001 geltenden Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden waren. Das Gesetz ist zum 1. Juni 2005 in Kraft getreten.

Ablöse; Abstand

Abstand ist ein Geldbetrag, der für das bloße Freimachen der Wohnung gefordert wird. Zahlen soll den Betrag der Wohnungssuchende, meistens an den Vormieter. Eine derartige Vereinbarung ist nach Paragraph 4 a Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam. Der Vormieter, der mit Zustimmung des Vermieters einen Nachmieter sucht, darf von diesem auch keine Prämie oder Maklerprovision verlangen. Erlaubt ist lediglich die Forderung nach Kostenerstattung für den eigenen Umzug. Der Wohnungssuchende muss aber allenfalls die nachweislich entstandenen Umzugskosten erstatten.

Ablösevereinbarungen sind Verträge, mit denen sich der Wohnungssuchende verpflichtet, bei der Anmietung der Wohnung Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen. Das ist zulässig. Rechtlich wird hier ein Kaufvertrag abgeschlossen. Eine derartige Vereinbarung kann sinnvoll sein, wenn zum Beispiel die fast neue Einbauküche des Vormieters übernommen werden soll.

In der Praxis ist die Ablösevereinbarung aber oft ein verkappter Abstand. Wenn minderwertiges Mobiliar zu Spitzenpreisen verkauft wird, ist das unwirksam. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen. Die übernommenen Möbel müssen ihr Geld in etwa auch wert sein. Das heißt, nicht jede überzogene Preisforderung des Vormieters macht die Ablösevereinbarung unwirksam. Von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann man erst sprechen, wenn der Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt.

Ab- und Ummelden

Wenn Sie eine Wohnung aufgeben, haben Sie eine Menge ab- und umzumelden. Jeder lebt in einem Netz diverser Beziehungen, Forderungen und Leistungen. Damit Sie "nicht den Faden verlieren" oder etwas vergessen (und Ihnen deswegen vielleicht ein Nachteil entsteht), finden Sie im folgenden eine nach Bereichen geordnete Aufstellung:

Versorgungsbetriebe

Damit sind die Betriebe gemeint, die Sie mit Gas, Wasser, Strom und Fernwärme beliefern und bei Ihnen die Mülltonnen leeren (falls dies nicht Bestandteil des Mietvertrages ist).

Behörden

Vom Einwohnermeldeamt über Finanz- und Arbeitsamt bis zur BfA reicht unsere Erinnerungsliste für Ihre obligatorischen Behördengänge.

Banken und Sparkassen

Nachsendeauftrag

Versicherungen

Vereine und Mitgliedschaften

Sonstiges

In dieser Kategorie werden Sie an alles erinnert, was nicht anders unterzubringen war: An eventuelle Wartungsverträge, die BahnCard oder Ihren Internet-Provider.

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