Willkommen auf meiner Blog-Seite zum Thema "Wohnungseigentumsrecht"
Auf meinen Blog-Seiten werde ich sie künftig regelmäßig über die neuesten Entwicklungen der Rechtsprechung zu den Themen
Mietrecht,
Wohnungseigentumsrecht,
Zwangsversteigerungsrecht und
Insolvenzrecht
informieren.
Ich wünsche viel Spaß beim Lesen und hoffe, Ihnen in diesem Block
wertvolle Informationen zur Verfügung stellen zu können.
Neuere Rechtsprechung:
Wohnungseigentümer sind keine Gesamtschuldner für Schulden aus mit WEG geschlossenem Vertrag
Die einzelnen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haften in der Regel nicht gesamtschuldnerisch für Schulden der Gemeinschaft, wenn der Gläubiger den Vertrag, aus dem sich der Anspruch ergibt, mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen hat. Dies hat der Bundesgerichtshof klargestellt. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer komme nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet hätten, heißt es in dem Urteil vom 20.01.2010 (Az.: VIII ZR 329/08).
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die drei Beklagten sind - neben anderen – als Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Miteigentümer eines Grundstücks in Berlin. Die Klägerin versorgte dieses Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser. Sie verlangt von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Zahlung restlichen Entgelts in Höhe von rund 3.600 Euro für die von ihr erbrachten Leistungen im Zeitraum von April 2006 bis März 2007. Die Beklagten sind der Ansicht, dass nur die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Forderungen der Klägerin hafte und nicht die jeweiligen Mitglieder als Gesamtschuldner. Das Amtsgericht hat der Klage gegen eine Beklagte aufgrund eines Anerkenntnisses teilweise stattgegeben. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die dagegen gerichtete Revision der beiden anderen Beklagten hatte Erfolg.
Der BGH verweist in der Entscheidung auf die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft. Er hat entschieden, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuldner haften. Die Vertragsangebote der Klägerin richteten sich nach dem Wortlaut der Vertragsbedingungen nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der Annahme der Angebote seien Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehme, sei sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig (vgl. WM 2005, 1423). Diese Rechtsprechung habe der Gesetzgeber zum 01.07.2007 in der Vorschrift des § 10 Abs. 6 WEG auch umgesetzt.
Dies hat Folgen für das Haftungssystem. Hat ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach früherer Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen können, ist nun der Vertragspartner in der Regel die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Daneben kommt eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet hat. Daran fehlte es im entschiedenen Fall. Die Eigentümer haften daher nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile für die Schulden der Gemeinschaft.
Haftung für gemeinschaftliche Verbindlichkeiten, Freistellungsanspruch,§ 10 Abs. 6, 8 WEG
Freistellungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft, Kammergericht Berlin, Beschluss vom 24.11.2009 - 24 W 18/08, ZWE 2010, 89
Wird ein Wohnungseigentümer von einem Berliner Versorgungsunternehmen (hier BSR und BWB) auf Zahlung rückständiger Versorgungsentgelte verurteilt, obwohl nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe etwa BGH, Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 329/08. NZM 2010, 284) die Wohnungseigentümer für diese Verbindlichkeiten nicht oder nur anteilig nach § 10 Abs. 8 WEG persönlich haften, so kann dieser Eigentümer gleichwohl Rückgriff bei der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der verauslagten Gelder nehmen. Er muss sich insoweit nicht seinen eigenen Kostenanteil anrechnen lassen, wenn die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass der Eigentümer sich im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht an diesen gemeinschaftlichen Kosten beteiligen muss (hier unausgebautes Dachgeschoss mit vorübergehender KostenfreisteIlung).
Rückbau baulicher Veränderungen,
§ 10 Abs. 6 WEG, § 1004 Abs.1 BGB
Geltendmachung eines gemeinschaftsbezogenen Anspruchs, OLG Hamm, Beschluss vom 05.11.2009 -15 Wx 15/09, ZMR 2010,389, mit Anmerkung von Briesemeislerin ZWE 2010,91
Jedem Wohnungseigentümer steht gemäß § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 22 Abs. 1 WEG ein Anspruch auf Beseitigung solcher nicht genehmigter baulicher Veränderungen zu, die ihn über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Geltendmachung der individuellen Störungsbeseitigungsansprüche gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 letzter Halbsatz WEG an sich ziehen. Umstritten ist allerdings, welche Konsequenzen dies für die Anspruchsverfolgung durch den einzelnen Wohnungseigentümer hat. Das OLG München (NZM 2008, 76) und das OLG Hamburg (ZMR 2009, 306) gehen davon aus, dass ein Mehrheitsbeschluss, wonach ein bestimmter Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch durch die Gemeinschaft als Verband verfolgt werden soll, den einzelnen Miteigentümer nicht hindert, diesen Anspruch auch (weiterhin) individuell geltend zu machen.
Der Senat teilt diese Auffassung jedoch nicht (ebenso Wenzel, NZM 2008, 74 ff.). Der Heranziehungsbeschluss entziehe zwar nicht den materiellrechtlichen Abwehranspruch als solchen, lasse aber die Verfahrensführungsbefugnis entfallen. Hatte der einzelne beeinträchtigte Wohnungseigentümer seinen Anspruch aber bereits gerichtsanhängig gemacht, bevor der Heranziehungsbeschluss gefasst wurde, so kämen die §§ 265, 325 ZPO zur analogen Anwendung. Der Einzeleigentümer dürfe daher den bereits anhängigen Prozess als Prozessstandschafter für die Gemeinschaft zu Ende führen. Der Eigentümer unterliege allerdings den Weisungen der Gemeinschaft.
Prozesskostenhilfe für Wohnungseigentümergemeinschaft,
§ 10 Abs. 6 WEG
Landgericht Hamburg, Beschluss vom 06.01.2010 - 318 T 76/09, ZWE 2010,140
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist als rechtsfähiger Verband bei der Geltendmachung von Wohngeldrückständen grundsätzlich prozesskostenhilfefähig. Allerdings findet § 116 Satz 1 Ziffer 2 ZPO Anwendung, wonach Prozesskostenhilfe nur zu gewähren ist, wenn die Verfolgung des geltend gemachten Anspruchs im "allgemeinen Interesse" liegt. Dies ist bei der Geltendmachung von Wohngeldansprüchen regelmäßig zu verneinen. Wird der Wohngeldanspruch auf Grund eines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümerversammlung durch den Verwalter im eigenen Namen geltend gemacht, so findet § 116 ZPO ebenfalls Anwendung. Ähnlich LG Benin, NZM 2007, 493.
Übertragung von Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüchen aus Kaufverträgen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum auf die Wohnungseigentümergemeinschaft,
§ 10 Abs. 6 WEG
BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 80/09, ZWE 2010,133
Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss die Geltendmachung von individuellen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüchen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zur Gemeinschaftsangelegenheit machen mit der Maßgabe, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband enmächtigt wird, diese Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Dies gilt auch dann, wenn die Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum nur (noch) einem Wohnungseigentümer zustehen.
Verhaftung der Wohnungseigentümer für Versorgungsentgelte der Berliner Wasserbetriebe,
§ 10 Abs. 8 WEG
BGH, Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 329/08, NZM 2010, 284
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haften nicht gesamtschuldnerisch für Entgeltforderungen der Berliner Wasserbetriebe. Dies gilt sowohl für die Frischwasserversorgung als auch für die Abwasserentsorgung. Die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Berliner Wasserbetriebe, die eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer vorsehen, ändern daran nichts. Vertragspartner der Berliner Wasserlbetriebe ist regelmäßig die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Die einzelnen Wohnungseigentümer haften nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich dazu klar und eindeutig neben dem Verband verpflichtet haben.
Fensteraustausch durch einen Wohnungseigentümer und Erstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft,
§ 21 WEG
OLG Hamburg, Beschluss vom 04.12.2009 - 2 Wx 34/09, ZMR 2010, 388
Hat ein Wohnungseigentümer vor ca. 10 Jahren ein ca. 30 Jahre altes Holzfenster gegen ein Isolierglas-Kunststofffenster auf eigene Kosten ausgetauscht und lauscht die Eigentümergemeinschaft heute (10 Jahre später) die übrigen alten Holzfenster gegen Kunststofffenster aus, so steht dem Eigentümer, der vor 10 Jahren das Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten ausgetauscht hat, kein bereicherungsrechtlicher Erstattungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu, wenn er nicht beweisen kann, dass das von ihm ausgetauschte Fenster vor 10 Jahren abgängig (austauschbedürftig) war. Zwar wäre das Fenster, das der Anspruchsteller vor 10 Jahren ausgetauscht hat, auch heute auf Kosten der Eigentümergemeinschaft erneuert worden, was die Eigentümergemeinschaft nunmehr erspart. Für den Bereicherungsanspruch ist jedoch auf den Zeitpunkt der Vermögensverschiebung abzustellen.
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
Landgericht Köln, Urteil vom 15.10.2009 - 29 5102109, ZMR2010, 313
Auch wenn die Gemeinschaftsordnung eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels mit 2/3-Mehrheit zulässt, bedarf es für die Änderung des Verteilungsschlüssels eines sachlichen Grundes. Ein sachlicher Grund ist nicht schon dann gegeben, wenn die Wohnungseigentümer in der Vergangenheit die Fenster im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums auf eigene Kosten selbst in Stand gesetzt haben und nunmehr beschlossen wird, dass die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen an Fenstern künftig derjenige Wohnungseigentümer zu tragen habe, in dessen räumlichem Bereich des Sondereigentums die Instandsetzungsmaßnahme durchgeführt werde.
Wahrung der Beschlussanfechtungsfrist,
§ 46 Abs. 1 WEG
BGH, Urteil vom 06.11.2009· V ZR 73/09, ZMR 2010, 210
Eine gegen die "Wohnungseigentümergemeinschaft" erhobene Beschlussanfechtungsklage kann die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 erster Halbsatz WEG wahren, wenn die Klage noch bis zur mündlichen Verhandlung im Wege der subjektiven Klageänderung gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft umgestellt wird.
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